La inversión en activos inmobiliarios: verdades, mitos y modos de obtención de rentabilidad

La inversión en inmuebles no es algo novedoso, por el contrario, es un tema del que se ha hablado hasta la saciedad, para bien o para mal. Más aún después de la crisis del año 2008, que incidió precisamente en el mercado inmobiliario y, especialmente, en la liquidez de los bancos para poder realizar préstamos hipotecarios. Desde entonces, se ha incidido en diferentes aspectos en cuanto a estas inversiones, desde decir que es el tipo de inversión más segura, hasta que no se debería permitir invertir en inmuebles por tratarse de un bien de primera necesidad.

En este artículo no pretendo entrar a valorar las proclamas políticas especialmente controvertidas a las que venimos acostumbrados en nuestro país, sino que me voy a centrar en el tema puramente económico, e intentaré resumir los aspectos más importantes de este tipo de inversiones, así como dar una serie de consejos que considero importantes si se quiere entrar en este mercado.

Lo primero que debemos saber y tener en cuenta es que existen varias maneras de obtener rentabilidad de un inmueble. Algunas son más a largo plazo y otras a más corto, eso deberemos determinarlo en el estudio previo que hagamos antes de acometer la inversión, y del que hablaré con mayor profundidad más adelante. En este primer punto hablaré sobre una de las maneras más comunes y sencillas para comprar un inmueble, como es para utilizarlo como vivienda habitual durante un tiempo y, transcurridos unos años, en caso de que haya incrementado el valor, venderlo por un precio superior al de la compra.

En el supuesto de que decidamos invertir de este modo, es importante conocer por donde puede venir el incremento del valor del inmueble, y es que este puede darse tanto por la ubicación del mismo, por el incremento del valor del suelo o incluso por el interior del mismo (caso de reformas en la finca respecto al estado inicial en el momento de la compra). Una de las ventajas que tiene invertir en inmuebles de este modo reside, precisamente, en el concepto de “vivienda habitual”, y es que, si al comprar un inmueble se pretende utilizar como vivienda habitual del comprador, al buscar la hipoteca en diferentes entidades financieras, éstas financiarán un mayor porcentaje del inmueble, lo cual hará que la inversión inicial o cuota de entrada sea menor, del mismo modo que los tipos de interés serán inferiores, ya que los bancos estiman que existe un menor riesgo de impago en caso de comprar el inmueble para usarlo como vivienda habitual. Por lo tanto, este primer modo de invertir en inmuebles se configura como una de las maneras más sencillas y, de hecho, de las más comunes para aquellos que pretenden amortizar la inversión utilizando el piso para su disfrute durante los primeros años y, transcurrido este periodo, optar por la venta o por el arrendamiento del mismo.

Otra de las formas que se pueden utilizar para invertir en inmuebles, y que es ciertamente más avanzada, consiste en invertir no como persona física, como era el caso anterior, sino como una persona jurídica, es decir, mediante la constitución de una sociedad limitada que canalice la inversión. En este caso, ya no se puede calificar el inmueble de “vivienda habitual”, y por tanto no tendremos las ventajas que ello supone, sin embargo, invertir por medio de una sociedad, tiene también varias ventajas. En primer lugar, permite deducirse una cantidad de gastos que no podría hacerlo una persona física; estos gastos son relativos al propio inmueble (reformas, arreglos o mejoras), respecto a la administración (abogados, notarios…), de gestión (gastos de comunidad), o de financiación (intereses de hipoteca), así como el IVA. Por otro lado, una sociedad limitada paga menos impuestos sobre los beneficios. A este respecto, una sociedad limitada pagará un 25% de impuestos (15% los dos primeros años de empresa de nueva creación), frente al 19% – 45% en caso de que sea una persona física la que acomete la inversión, porcentaje que, como sabemos, variará progresivamente en función de los ingresos. Además, una sociedad limitada permite compensar pérdidas de años anteriores, lo que nos supondrá un ahorro en caso de que hayamos tenido pérdidas en algunos de los años previos. Por otro lado, invirtiendo a través de una sociedad limitada se obtiene una mejor financiación, ya que la entidad financiera va a valorar el riesgo del préstamo según las rentas de la sociedad, y no de la nómina como es el caso de las personas físicas, por lo que a medida que se adquieren inmuebles, el banco ve menos riesgos, y además se tiene la posibilidad de acceder a una línea de crédito, por lo que se tiene la opción de cerrar compras más rápido y con mayor flexibilidad que con una hipoteca.

 

Sin embargo, existen sistemas de inversión que pueden llegar a ser híbridos entre estas dos fórmulas, como puede ser el comprar a título personal (como persona física), y así beneficiarse de las ventajas que esto supone, para posteriormente aportar el inmueble a una sociedad, de modo que sea ésta la propietaria del mismo, y así beneficiarse de algunas de las ventajas que tiene invertir como persona jurídica. No obstante, este es un procedimiento que es más complejo de lo que parece y que habría que analizar si es rentable para la situación concreta.

Ahora bien, una vez vistas las ventajas y desventajas de invertir en inmuebles siendo una persona física o una persona jurídica, vuelvo atrás para centrarme en los pasos previos a la adquisición de una vivienda. Anteriormente he dicho que, antes de comprar un inmueble, debemos cerciorarnos de investigar a fondo el inmueble en la medida de lo posible. Esto lo hacemos para tener un mayor conocimiento del objeto que vamos a comprar y, por tanto, para reducir el riesgo de la inversión, ya que no es poco común realizar una compra de un inmueble y, posteriormente, darse cuenta de que éste tiene ciertos defectos (o, como lo llamamos los abogados, “vicios ocultos”) de los que no nos habíamos percatado en un principio. Para evitar que nos ocurra esto, es imprescindible recurrir a cierta documentación que menciono a continuación:

1. La nota simple del registro de la propiedad. Este es un documento en el que se informa sobre la ubicación, el número de la finca dentro del registro de la propiedad, la descripción del inmueble, la titularidad (importante para no comprar a alguien que no tenga la propiedad) y, finalmente, un punto muy importante, las cargas registradas del inmueble.
2. Información catastral. Los inmuebles, además de estar registrados en el registro de la propiedad, lo están también en el catastro. La información se puede consultar fácilmente a través de su página web (https://www.sedecatastro.gob.es/), y se utiliza para conocer la antigüedad del inmueble, la superficie, el porcentaje de uso del suelo y, un punto muy importante, la coincidencia o no con la información del registro de la propiedad, ya que no en pocas ocasiones la información catastral no coincide con la del registro mercantil, y esto puede dar problemas futuros con la superficie o las lindes del suelo o del inmueble.
3. La ITE/IEE, esto son, la Inspección Técnica del Edificio y el Informe de Evaluación de Edificios. Es una inspección que deben pasar todos los edificios de más de 30 años de antigüedad, y después una vez cada 10 años. Viene siendo como la ITV de los edificios, y en caso de que la antigüedad del inmueble exceda de estos años, será conveniente acceder a esta documentación que nos va a indicar el estado de conservación del edificio, las condiciones de accesibilidad según la normativa vigente y el certificado de eficiencia energética.
4. Los estatutos de la comunidad de propietarios. No todas las comunidades de propietarios los tienen, pero siempre es bueno solicitarlos para inspeccionar los derechos y deberes a los que están sometidos los propietarios para no llevarse sorpresas.
5. Las cuentas de la comunidad. En caso de haber impagos de vecinos por cantidades importantes, esto puede suponer problemas importantes en el futuro que cuestan tiempo y dinero al resto de propietarios, por lo que, si se estima que puede haber problemas de este tipo, será conveniente analizarlos a fondo y dilucidar si se está dispuesto o no a arriesgarse o a atajar ese trámite.
6. Actas de las últimas juntas de vecinos. Estas vienen bien para ver los problemas recurrentes de la comunidad de vecinos, así como si se han aprobado derramas o se aprobarán en el futuro.
7. Último recibo del IBI que paga la vivienda.
8. En caso de comprar una vivienda con inquilino, evidentemente, será importante ver no sólo el contrato de alquiler, sino también los pagos de las mensualidades, la capacidad económica y comprobar si tiene seguro de impago, avales, etc.
9. Finalmente, nunca está de más hacer cierta investigación por cuenta propia para conocer los pros y los contras de la edificación, la zona en la que se encuentra, posibles problemas de ruidos por las noches, así como hablar con los vecinos para conocer de primera mano sus preocupaciones u opiniones tanto sobre el barrio como sobre el edificio en particular.

 

Estas son algunas de las cosas que minimizan el riesgo de la inversión, pues el conocimiento se traduce en seguridad a la hora de invertir, y por lo tanto tendremos más tranquilidad a la hora de comprar o de pedir una hipoteca. Algunos de estos documentos pueden resultar algo complejos si no se han visto con anterioridad, por lo que es aconsejable consultar con un abogado o experto en este tipo de inversiones.

He analizado en este artículo dos formas de realizar una inversión en inmuebles (persona física frente a persona jurídica), además de dar una serie de consejos para conocer más a fondo el inmueble que vamos a adquirir. Sin embargo, como se puede deducir, las inversiones inmobiliarias son mucho más complejas de lo que se pueda resumir en un artículo de tres páginas, por lo que, en cualquier caso, de tener dudas o no estar seguros de ciertos extremos en la inversión, siempre va a ser recomendable, de nuevo, contactar con un abogado que pueda ayudarnos a acometer la inversión, investigar el inmueble y minimizar los riesgos de ésta.